中国投资者兴拆旧屋重建

大温楼市在一度略为平静后，受到中国的10‧1黄金周假期带动，再次见到相当多的中国移民在这个时候前来睇楼，因而掀起新一波睇楼热潮;有地产经纪称近期要同时接待逾10组有意买楼的中国买家。

有地产经纪表示，独立屋价格变化不大，不过，老旧待拆房屋的成交，正启动一波价格上涨，他解释，现在中国买家或建筑商，在大温华裔聚集旺区收购老旧房屋地皮，动作愈来愈频繁，他们想趁价格仍算相宜时进行一些收购，兴建房屋﹐于楼价大幅上涨时再脱手赚一笔。

事实上﹐在多伦多﹐在成熟社区买下旧屋拆卸重建的现象﹐近年愈来愈见普遍﹐当中很多是置业人士买下地皮兴建梦想家居﹐亦有不少是投资者拆旧建新﹐然后出售赚取利润。 这些投资者多是小型建筑商﹐但近年多了一些从事其他行业人士﹐希望在度身订造房屋市场分一杯羹。

据地业从业员张女士透露﹐她日前特地跑了一趟在Scarborough Town Centre毗邻市政厅的土地管理局﹐当她拿出早已准备好的一份MLS表给工作人员看的时候，他笑了，「这两个平房，盯上的人不只是你一个。你是想建镇屋吧?」张女士说，「没错，这块地可以建20栋镇屋，为什么政府不批准呢?」工作人员说，「因为这块地紧邻还有两栋独立屋，如果要兴建镇屋，唯一的可能是劝说这两栋独立屋的主人把地皮出售，然后这四个地皮连在一起，政府就可以批准了﹐因为这涉及到土地持续使用性(Constant use)的问题。」

重建或翻新旧屋可以赚大钱吗﹖

购买旧屋，推倒重建。 这并不是第一个客人有这个打算了，在月前，张女士接到好几个客户的电话，有刚刚从温哥华搬家过来的商人、有几个IT工程师准备合伙做这个生意的、也有国内来的投资商和企业家。 大家的共同目标就是，买个破房子或者买块地皮，在原址盖新房，然后赚差价。

在之前也有文章写到把老屋进行适当装修布置后，在比较短的时间内出手，获利不少的案例。 这些一个个案例给大家无限的希望和憧憬，觉得好像一买一卖，雇个装修队，用不了多少金钱和时间，就可以在短时间内大大获利。

事实真是这样么? 张女士这这里好好给大家算一算这笔帐。

■ 费用1：地皮的成本

独立屋、半独立屋以及无管理费的镇屋，这些类型的房子是否可以升值﹐主要看两方面：一个是好学区;第二个是Neighborhood，也就是周围社区的环境。

好学区是房价坚挺的硬道理，尤其是亚裔的家长，非常重视孩子的教育，也可以不惜一切代价去买好学区的房子;这就造成了好学区的房子永远都处于供不应求的状态。 另外﹐邻居和整个社区的人群的素质如何、工作以及收入是什么状态，也直接影响了这个小区的整体素质和整体大环境。 汽车驶入良好的社区，两旁的草坪绿茵整齐完全不见杂草与蒲公英;邻居友善和睦彬彬有礼;不会有人深夜还在大开Party，午夜油门轰得疯响飈车。 这样的小区，试问有谁不想搬入? 所以这样的也是供不应求的好地段。

买老房子或者买地皮，自住或者投资，当然第一个考虑的就是这种黄金地段。 这种地段的房子价钱并不便宜，以C14/C7区为例，2个卧室1个洗手间的小小平房也要$70几万。 如果以后想要建2,000呎以上的房子，还要看地皮的面积是否有这个空间可以建这么大的房子。

■ 费用2：建筑许可证

政府审批并给出建筑许可证的费用$14.75/平方呎﹐什么是建筑许可证?建筑许可证是在物业开始进行建筑、拆卸、加建或装修工程的正式批核文件。

作为多伦多市的业主，无论您有任何改建计划，都需要向多伦多建筑署申请许可证。 几乎所有建筑、装修、改建及拆卸都需要建筑许可证。整个程序的第一步是填好一份申请表，并把有关文件及所需费用连同申请表一并递交当局。

打个比方，一个3,000呎的房子，建筑许可证的花费就是：3,000X$14.75=$44,250.00

● 什么情况下需要申请建筑许可证？

在大多数情况下，设计师或承建商会代您取得许可证。 但作为建筑物的业主，您有最终的责任符合建筑许可证的规例。 安省建筑条例您呈交的建筑图则必须显示所建议的建造工程符合安省建筑条例内的所有的规例。

● 以下数据是有关申请过程完整的建筑许可证申请﹐需符合以下条件，申请过程才算完成：

★ 兴建一座新的建筑物

★ 装修、修理或加建现存楼宇

★ 拆卸或移去整幢楼宇或楼宇某部分

★ 更改楼宇用途

★ 安装、改建或移去分隔墙及承重墙

★ 加建新门窗或更改目前门窗的大小

★ 建造车库、阳台或后院平台

★ 挖土建造土库或建造地基

★ 安装或更改暖气、喉管或冷气系统

★ 安装或重建烟囱或火炉

● 根据建筑条例，当局须在以下规定的时间内完成审议完整的建筑许可证申请：

★ 填妥建筑许可证申请表

★ 业主或其获授权代理人已在申请表上签署

★ 所有有关附件连同申请表已一并呈交

★ 申表附上两份图则及施工规格

★ 已确定符合所有适用的法例*

★ 已缴付所有费用

★ 房屋10个工作天

★ 小型建筑物15个工作天

★ 大型建筑物20个工作天

★ 复合式建筑物30个工作天

■ 费用3：建筑成本费用

这个费用根据装修材料、人工的不同，可以作出不同的调整。 在前几年的时候，这个建筑成本大概在$120—$150平方呎左右，今年的建筑成本普遍有所提高，最新的数据显示，重建的费用大约是$200每平方呎。 如果像开始我们举的例子：3,000呎X$200平方呎，也就是$600,000。

■ 费用4：经纪费

这部分的费用按照市场惯例，大概占售出价格的5%﹐分��买家和卖家经纪两部分。 每部分的费用大概在房价的2.5%左右。

■ 费用5：律师费

这个费用一般来说，根据房价的总值不同，律师费用也有所变化。 因为律师需要帮买家或者卖家缴纳一些林林总总的各种保险以及政府需要交割的费用。 以$40万的总房价为分界，$40万以下的房子，一般来说，律师费在$1,200至$1,500左右;如果是超过$40万的房子，再另为计算。

■ 费用6：土地转让税

这个费用也是根据房价的不同，所计算的结果有大不相同。

购买价格在$5.5万元以下，征收0.5%，再加上购买价格在$5.5万到$25万元之间的，征收1%， 再加上购买价格在$25万到$40万元之间的，征收1.5 %， 再加上购买价格在$40万元以上的，征收2%。 这样粗略地算下来，重建一个房屋的基本成本为：地皮的花费$70万+审批费用$44,250.00+翻新的建筑费60万=$1,344,250，这样一笔$130多万还要加上律师费、土地转让税和经纪费，差不多要$135万左右。如果想赚到钱，至少要10%的收益，也就是售价基本在$150万左右。

比较周围相似条件的房子，很有可能叫价就比这个低;如果卖低于$150万的话，这样辛苦去走这个过程，又有些不值得。 这样看来，重建是否可以赚到钱，真的要好好想想看。

所以，从投入上来讲，张女士认为房地产投资是一个进入门坎较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。 对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，地产不适合他们。